Das kostspielige Chaos der Abteilung Wohnen

Eine spontan angekündigte Mieterhöhung, diese wieder zurückgenommen, da sie falsch berechnet wurde und jetzt eine rückwirkende Mieterhöhung. Geht das überhaupt und warum greift die Abteilung Wohnen des Studierendenwerkes auf so fragwürdige Methoden zurück?

Abteilung studentisches Wohnen
Um diese Frage zu beantworten, sollten wir die Vorfälle der letzten Zeit näher betrachten. Mitte Dezember, kurz vor Weihnachten, trudelte bei Mieter_innen der Bonner Studentenwohnheime unliebsame Post ein. Das Studierendenwerk kündigte darin an, dass die Mieten in vielen Wohnheimen um bis zu 10% steigen würden, wodurch jeder Student ab Februar zwischen 20 und 50 Euro mehr bezahlen müsste. Diese Mieterhöhung war handwerklich leider so schlecht gemacht, dass der AStA sich entschied, Studierenden den Widerspruch zu empfehlen und die Abteilung Wohnen dazu aufforderte die Mieterhöhung richtig zu begründen.

Anfang Februar bot die Abteilung Wohnen daraufhin Sondersprechstunden mit Belegeinsicht an, in denen sie die Mieterhöhung hinreichend begründen wollten. Die Mieterhöhungen werden durch gestiegene Nebenkosten begründet. Der Nebenkostenanteil in vielen Wohnheimen liegt zwischen 25-33% der Gesamtmiete. Somit müssten die Nebenkosten, wenn die Gesamtmiete um 10% steigt, um 30-40% gestiegen sein. Nach den Belegen des Studierendenwerkes ist dies allerdings nicht der Fall. Im Wohnheim „Krausfeld“ waren nach damaligen Berechnungen die Nebenkosten um 8,75% gestiegen, woraus eine Gesamtmieterhöhung von 10% gemacht wurde. Dieses Wohnheim ist 2011 neu gebaut worden und gut isoliert – der Anteil an der Gesamtmiete sollte entsprechend gering ausfallen.

Auf konkrete Nachfrage hieß es, dass die Nebenkosten eher eine Art Richtwert seien. Die Abteilung Wohnen ist lediglich in der Lage die Nebenkosten auf Wohnheimsebene runter zu brechen. Andere Kostentreiber der Gesamtmiete, wie zum Beispiel Kredite mit denen der Bau oder Renovierung eines Wohnheimes finanziert wurde, können nicht auf Wohnheimsebene runtergebrochen werden, weil die Buchhaltung dazu nicht in der Lage sei. Deswegen schaut man auf die Nebenkosten und nimmt an, dass alle anderen Kosten auch um die gleiche Prozentzahl gestiegen sind.

Leider kam im Laufe der der Belegeinsicht heraus, dass bei allen Wohnheimen die prozentuale Steigerung der Nebenkosten falsch berechnet wurde. Es wurde nämlich ein ungewichteter prozentualer Durchschnitt gebildet. Das bedeutet, dass z.B. Reinigungskosten, die im Wohnheim Pariser Straße 10.000 Euro aus 270 000 Nebenkosten ausmachen und um 40% gestiegen sind, genauso in die Rechnung eingehen, wie Heizungskosten die 80 000 Euro aus 270 000 ausmachen und um 6% gesunken sind. Für das Wohnheim Pariser Straße war ein Nebenkostenanstieg von 9,75% ermittelt wurden, tatsächlich lag er bei rund 4%.

Richtig gerechnet kommt man auf eine Nebenkostensteigerung von 4,3%.

Richtig gerechnet kommt man auf eine Nebenkostensteigerung von 4,3%.

Dieser Berechnungsfehler zieht sich durch sämtliche Berechnungen für alle Wohnheime. Das weder die Abteilungen Buchhaltung, Controlling noch studentisches Wohnen und die absegnenden Organe wie Geschäftsführung und Verwaltungsrate diesen Fehler bemerkten, zeugt von massiven strukturellen Schwächen der Organisationsstruktur. Diese sind nur bedingt Thema dieses Artikels, denn letztendlich ist das auch egal, weil das mit den
Nebenkosten ja eh nur ein Richtwert war. Dieser wurde mehr oder weniger willkürlich gewählt wurde, damit der Wirtschaftsplan ungefähr passt, weil man nicht in der Lage ist Kennzahlen für die einzelnen Wohnheime zu ermitteln.

Trotzdem musste wohl selbst die Abteilung Wohnen an diesem Punkt einsehen, dass die Mieterhöhung so nicht mehr vermittelbar ist und nahm diese zurück, um den Richtwert neu zu berechnen.

Das Ergebnis ist nun, dass es wohl für alle, deren Mieterhöhung gleich bleibt oder durch die Neuberechnung des Richtwertes niedriger wird, eine rückwirkende Mieterhöhung ab Februar geben soll. Selbst eine Woche nach der Bekanntgabe der neuen Mieterhöhung
durch die Abteilung Wohnen, kann mir noch nicht einmal ein Verwaltungsratsmitglied
des Studierendenwerkes erklären, wie das rechtlich konstruiert sein soll. Für Wohnheime, in denen die Mieterhöhung höher ausfallen soll, wird hingegen erst ab April die Mieterhöhung geltend gemacht.

Warum macht die Abteilung Wohnen so etwas? Warum begibt sie sich rechtlich auf Glatteis in der Hoffnung, dass alles gut gehen wird und die Studierenden die Mieterhöhung schlucken – mit Methoden, bei denen jeder Mieterschutzbund Sturm laufen würde? Die Antwort auf diese Frage findet sich in den Protokollen der Verwaltungsratssitzungen des Studierendenwerkes. Allein aus dem öffentlichen Teil dieser Protokolle, die man jederzeit im Sekretariat des Studierendenwerkes einsehen kann, ergibt sich, dass allein im letzten Jahr 3 Millionen Euro unplanmäßige Mehrkosten durch Bauprojekte entstanden sind. Die Wohnheime müssen sich laut Gesetz finanziell selbst tragen, dürfen also nicht von der Mensa oder anderen Bereichen quersubventioniert werden. Die Abteilung Wohnen generiert zurzeit Mieteinnahmen von jährlich rund 10 Mio Euro, diese werden wahrscheinlich ausreichen um die Wohnheime bis jetzt kostendeckend zu halten, allerdings muss die Abteilung Wohnen jetzt 3 Mio Euro zusätzlich auftreiben. Das könnte zumindest ein Guter Anhaltspunkt sein, wenn man sich fragt, warum die Abteilung Wohnen derart drastisch die Mieten erhöht.

Die Kostensteigerungen der Bauprojekte deuten auf starke strukturelle Defizite der Abteilung Wohnen hin. Der Neubau von Tannenbusch 1 verteuerte sich um 2,4 Millionen Euro, nachdem sich bereits in der Planungsphase die Kosten um 700 000 Euro steigerten,weil das Erdgeschoss bei der Planung vergessen wurde. Die 2,4 Mio Euro werden allerdings wohl nicht mehr vom Land subventioniert, sondern müssen von den Wohnheimen gestemmt werden. “Für dieses und das darauf folgende FJ [Finanzjahr] 2015 und darauffolgende könnten diese zusätzlichen Kosten zu erheblichen Problemen führen“ so der Verwaltungsrat wörtlich in einer Sondersitzung am 16.10.2014. Ein weiteres gescheitertes Bauprojekt des letzten Jahres ist das Wohnheim Riemschneider Straße, welche aufgrund massiven Schimmelbefalls und Asbestbelastung saniert werden musste. Nach dem ersten Bauabschnitt wurde der Projektleiter entlassen. Der damalige Geschäftsführer des Studierendenwerkes berichtete dem Verwaltungsrat,
dass der Verdacht naheläge, dass die Bauausführung nicht sauber vonstatten gegangen sei und eine Rechtsanwaltskanzlei mit der Aufarbeitung beauftragt würde. Soll das heißen, dass es zu Korruption kam? Die Antwort steht leider im nicht-öffentlichen
Teilen des Protokolls. Dieses wird nicht freigegeben, weil dort Firmennamen und Namen der beteiligten Personen fallen. Nachforschungen haben jedoch ergeben, dass der entstandene Schaden im oberen 6-stelligen Bereich liegt.

Dadurch, dass dieses Geld fehlt, wird die Sanierung schadstoffbelasteter Häuser aufgeschoben (Das Wohnheim „Pariser Straße“ sollte ab März 2015 abgerissen und neugebaut werden – bis auf weiteres verschoben), wird kein neuer so dringend benötigter studentischer Wohnraum geschaffen. Dies ist besonders an der Liegenschaft KMK (ehem. Gebäude der Kultusministerkonferenz) zu sehen. Dort wurde das Vorhaben, 90 neue Wohnheimsplätze zu schaffen, aufgrund der katastrophalen Finanzlage erst einmal verschoben. Die Häuser verfallen weiterhin oder werden nur um das Nötigste saniert. Die Strukturen werden sich nicht ändern. Es wird weiterhin zu solchen Vorfällen kommen und das nächste Mal müssen die Studierenden für „Pariser Straße“ und KMK zahlen.

ein Kommentar von Julian Görlitz

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