Transparenz der Mietpreise als Ziel

Bericht zur Mietpreisveranstaltung des Studierendenwerks

Zum 1. Oktober 2017 kam es zu einer Mietpreisveränderung in den Studierendenwohnheimen für Neuverträge. Viele werden dies wohl nicht mitbekommen haben, weil das Studierendenwerk nicht gerade mit Transparenz hausieren gegangen ist, doch trotzdem könnte es einige Bestandmieter*innen oder künftige Mieter*innen ärgern. In manchen Wohnheimen sind die Mietpreise nämlich zurückgegangen, wodurch Bestandsmieter sich mit einem teureren Vertrag abfinden müssen – bei den meisten Wohnheimen hingegen haben sich die Mieten teils drastisch erhöht. In einem Wohnheim wird eine Wohnung bei Neubezug nun 550 Euro kosten, statt den bisherigen 360. Und zwar für 36 qm. Dies gilt zwar für das Studierendenwerk als „Ausreißer“, weil ein Großteil der Wohnungen sehr viel weniger kostet, ist aber nichtsdestotrotz bemerkenswert.

Um Transparenz über die Mietpreisveränderungen zu schaffen gab es am 31. Januar eine Infoveranstaltung des Studierendenwerks. Etwas verspätet, bedenkt man, dass die Anpassungen seit dem 1. Oktober offiziell sind.

Anlass für die Neukalkulation der Mietpreise ist ein Entwicklungsplan des Studierendenwerks Bonn, der auf der einen Seite die bestehenden Dienstleistungen erhalten, auf der anderen aber auch Wirtschaftsfreiheit sicherstellen soll. Bestehende Dienstleistungen heißt nicht nur die Mensen, sondern auch soziale Angebote, Beratungen und Kinderbetreuung.

Mittel dazu sind der Erhalt der bisherigen Immobiliensubstanz, angemessene Rücklagen, Transparenz und faire Preisgestaltung der Mieten. Die Mieteinnahmen spielen für Studierendenwerke in ganz NRW eine wichtige Rolle. Sie sind mit 118 Millionen Euro der wichtigste Umsatzposten der Umsatzsumme der Studierendenwerke des Landes. Die Studierendenwerke sind überdies nach einer Landesverordnung dazu gezwungen, durch studentisches Wohnen Einnahmen zu generieren, um Steuervergünstigungen zu erhalten. Während alle Studierendenwohnheime in NRW zusammengenommen ihre bisherigen Einnahmen um 14,6 Millionen Euro auf 393 Millionen Euro steigern konnten, gibt das Studierendenwerk Bonn an, Verluste zu machen, die allerdings mit angemessenen Rücklagen abgefedert werden können. Folglich ergibt es nur Sinn zu prüfen, an welchen Stellen mehr Einnahmen generiert werden können oder wo das Minus zu hoch ist, um die anfallenden Kosten decken zu können. Die Verluste des Studierendenwerks Bonn ergeben sich vor allem aus zwei Quellen im Bereich Wohnen: Erstens gibt es einen Investitionsstau für Sanierungen von 100 Millionen Euro, d.h. dieses Geld müsste normal fließen, um alle notwendigen Sanierungen in den Bonner Wohnheimen durchführen zu können, und zweitens hat das Land die Bezuschussung für einige Liegenschaften des Studierendenwerks zurückgezogen, für die dieses nun selbst aufkommen muss. Dies bedeutet nun, dass das Studierendenwerk mit Wohnheimen aus den 1970er-Jahren zu kämpfen hat, deren Sanierung dringend nötig ist, für die jedoch nicht genügend Geld zur Verfügung steht und für die gleichzeitig auch vom Land zu wenige Mittel fließen. Das dafür notwendige Geld muss daher auch aus den Mieten generiert werden.

Davon hängt also auch ab, welche Wohnheime stärker belastet werden als andere: Jene, die auf Liegenschaften stehen, die vorher vom Land bezuschusst wurden. Abgesehen davon wurde bei einigen Wohnheimen der Mietpreis verändert, weil die Neukalkulation ergab, dass die Nebenkosten real nicht mehr dieselbe Höhe haben. Daraus folgen scheinbar auch leichte Preissenkungen. Generell glit für alle Liegenschaften die gleiche Kaltmiete von 7,98 Euro, je nach Kosten für Instandhaltung, Hausmeister, Gartenpflege, Heizpauschale etc. Ergibt sich für verschiedene Lagen eine unterschiedliche Komplettmiete. Hinzu kommt, dass nun erstmals auch Gemeinschaftsräume wir Küchen, Bäder und Flure in die Mieten mit einbezogen wurden.

Ein weiterer Grund für Preissteigerungen, die sich allerdings nur als kleine Schwankungen bemerkbar machen, ist die neu eingeführte Möbilierungspauschale. Sie beträgt zwischen 5 und 20 Euro für möblierte Räume und die damit einhergehende Abnutzung der zur Verfügung gestellten Möbel. Zuletzt geht es auch darum, höhere Einnahmen für Sanierungen zu generieren, was vor allem Wohnheime treffen sollte, die sich bislang als nicht rentabel erwiesen haben. Problematisch ist dabei, dass Wohnheime in schlechtem Zustand gleichermaßen belastet werden, wie solche in gutem Zustand, die ebenfals unrentabel sind. Die Mieter von heruntergekommenen Wohnheimen müssen so also ggf. Verstärkt für die Sanierung aufkommen, die sie nicht mehr erleben werden.

Es ist nachvollziehbar, dass das Studierendenwerk versucht erhöhten Kosten nachzukommen und in der Zukunft über Mietpreiserhöhungen Sanierungen finanzieren möchte. Das Ziel, mehr Transparenz für die Mietpreise zu schaffen, ist sehr zu befürworten.

Die neue Mietpreiskalkulation hat dennoch einige kritische Punkte: Es kommt zu ungerechten Verhältnissen zwischen Bestandsmietern und Neumietern. Eine der beiden Gruppen hat einen ungerechtfertigten Mietpreisvorteil. Das Studierendenwerk begründet seine Entscheidung die Bestandsmieten nicht anzuheben damit, dass die durchschnittliche Wohndauer ohnenhin nur 18 Monate beträgt und der Mietpreis für 24 Monate garantiert sein soll. Zudem habe man sich mit Vertragsabschluss auf einen Mietpreis geeinigt und wolle nun nicht, dass Bestandsmieter dafür mehr zahlen müssten. Eine Reduktion der Mietpreise für Bestandsmieter aus nun vergünstigten Wohnheimen sei demgegenüber ungerecht, wenn nicht alle Bestandsmieter gleich behandelt würden. Zwar ist diese Argumentation verständlich, allerdings macht sich das Studierendenwerk angreifbar, wenn derart starke Preisschwankungen zwischen Nachbar_innen bestehen, die sich durchaus auf das soziale Zusammenleben auswirken können.

Ein weiterer kritischer Punkt istdie Mietpreiserhöhungen auch für Mieter*innen, die in stark sanierungsbedürftigen Gebäuden wohnen. Stärker belastet werden müssten diejenigen, die ihn frisch sanierten der neugebauten Wohnheimen wohnen. Zuletzt sind die neuen Mietpreisspitzen kaum mehr für die durchschnittlichen Studierenden zu tragen. Wer eben mal 550 Euro an Miete schultern kann sollte vielleicht lieber über eine Eigentumswohnung am Rhein nachdenken. Die alte Rechnung, nach der etwa 1/3 des Einkommens für Miete eingeplant werden sollte, ist hier obsolet. Zwar ist es ein allgemeiner und keinesfalls dem Studierendenwerk zuzuschreibender Trend, dass Mieten steigen. Wenn sich jedoch auch und gerade Studierende aus wirtschaftlich schwächeren Familien das Wohnen leisten können müssen, ohne dafür einen Nebenjob ausüben zu müssen (denn dieser verlängert oft die Regelstudienzeit und damit erlischt der BafÖG-Anspruch), muss dies in den Wohnheimen besondere Berücksichtigung erfahren.

Es ist durchaus möglich, dass es durch die Mietpreisspitzen zu Leerstand kommt. Dem Sozialauftrag kommt das Studierendenwerk nach eigener Angabe aber trotzdem noch nach: 70 % der Zimmer kosten nach wie vor weniger als 300 Euro. Es wäre wünschenswert, wenn das Studierendenwerk eine Lösung finden würde, die Mieten trotz der Neuberechnungen auf ein ähnliches Niveau zwischen den einzelnen Wohnheimen zu bringen und den Mietpreis trotzdem unter dem des Privatmarkts halten würde. In Zukunft sollte außerdem schneller Transparenz geschaffen werden. Die Argumentation, dass es kein Recht eines Mieters sei, zu wissen, was seine Nachbarn zahlen, ist keine Entschuldigung dafür, derart eklatante Mietpreiserhöhungen auf der Website und beim Vertragsabschluss komplett zu verschweigen – zumal, wenn viele Mieter_innen nicht aus Bonn kommen und keine Möglichkeit haben, sich die Wohnungen vorher anzusehen und festzustellen, ob sie für die jeweilige Lage und Ausstattung diesen Preis zahlen wollen und können. Vier Monate zwischen Mietpreiserhöhung und Infoveranstaltung sind zu langsam. Eine Infoveranstaltung mitten in die Klausurenphase zu legen, war zwar keine Absicht, ist aber trotzdem kein gutes Zeichen an die Studierendenschaft.

Bei der Auseinandersetzung sollte jedoch bedacht werden, dass das Studierendenwerk selbst auch politischen Bestimmungen des Landes unterliegt und sich im Spannungsfeld mit der Universität befindet, die zunehmend internationale Studierende anziehen möchte und dafür insbesondere auch Wohnraum erwartet. Die fehlende Unterstützung des Landes tut ihr Übriges, um die Situation zu verkomplizieren.

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